Как составить договор купли-продажи квартиры

Как составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи недвижимости составляют в простой письменной форме, поэтому стороны могут подготовить этот документ самостоятельно и не придерживаться единого установленного образца.

Часто шаблоны из интернета используют как основу, однако с этим стоит быть осторожнее. Важно учесть множество деталей при составлении такого документа.

Условия договора делятся на существенные (без них договор будет незаключённым) и дополнительные, но важные для обеих сторон. Перечень этих условий зависит от конкретных обстоятельств и сторон сделки.

Сведения о сторонах сделки

В договоре обязательно должны быть сведения о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, указывают его название, ИНН и юридический адрес. Если одна из сторон действует от имени другого лица по доверенности, необходимо указать основание таких действий. Дополнительно прописывают информацию о правоустанавливающих документах на недвижимость, а также о наличии обременений и ограничений.

Предмет договора купли-продажи

Для точной идентификации объекта, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывают адрес дома, номер квартиры (кадастровый и фактический), количество комнат, общую и жилую площадь, этаж и этажность. Всё это отражено в техпаспорте.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

Если существуют граждане, которые были зарегистрированы в квартире в момент приватизации, но не участвовали в ней, в договоре купли-продажи это должно быть отражено. Такие субъекты имеют право пожизненного проживания в квартире.

Если в квартире остается имущество

Если стороны договорились, что в квартире остаётся мебель или дорогостоящее оборудование, необходимо в договоре указать их перечень, производителя и другие характеристики. Рекомендуется также детально описать комплектацию квартиры. Чем более детально вы всё опишете, тем меньше вероятность, что заедете в квартиру без единой лампочки, газовой плиты и унитаза.

Порядок расчета за квартиру

Порядок расчета за квартиру и использование ипотечного кредита также должны быть закреплены в договоре. Необходимо прописать, сколько собственных, а при необходимости - сколько кредитных средств будет использовано, когда и в каком виде будут происходить расчёты.

Когда собственниками сниматься с регистрации

Желательно проводить сделку после того, как предыдущие собственники выписались из квартиры. Однако иногда бывает, что продавцы не просто продают свободную недвижимость, а покупают для себя взамен другую квартиру, используя кредитные средства. Получить ипотеку без прописки они не смогут.

В таких случаях продавец по соглашению с покупателем может сохранить прежнюю прописку на некоторое время после подачи документов в Росреестр. Это условие прописывают в договоре, и продавец берёт на себя обязательство выписаться из квартиры в установленный срок. Иногда в качестве гарантии покупателю передают определённую залоговую сумму, которую прошлый собственник получит назад после выписки из квартиры.

Кроме того, продавец может остаться жить в квартире на некоторое время после подачи документов на регистрацию в Росреестр. В такой ситуации заключают договор аренды, и это условие фиксируют в договоре купли-продажи.

Защита от рисков для покупателя

Для защиты покупателя от различных рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, рекомендуем включать в договор подтверждение сторон о том, что они не находятся на этапе банкротства и не планируют инициировать его в ближайшем будущем.

Также необходимо указать, что продавец не использовал средства материнского капитала для приобретения квартиры. В случае использования материнского капитала, все члены семьи, включая несовершеннолетних детей, должны быть наделены собственностью. Однако на практике детей не всегда включают в число собственников, что в будущем может привести к судебным разбирательствам.

Несмотря на то, что продавец гарантирует и подтверждает отсутствие процедуры банкротства в его отношении, покупателю необходимо проявить осмотрительность и провести проверку продавца и квартиры перед сделкой. 

Рекомендуем запросить архивную выписку из домовой книги, получить выписку из ЕГРН для данного объекта (чтобы исключить аресты и обременения), проверить на сайтах судебных приставов, местного и арбитражного судов является ли собственник должником. Все полученные данные, включая информацию о том, что сведения о продавце отсутствуют на сайте судебных приставов, следует хранить в распечатанном виде вместе с остальными документами по сделке.

Если сделку признают недействительной

При заключении договора купли-продажи необходимо обговорить порядок действий на случай, если сделка будет признана недействительной. В документе нужно указать, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю указанную в договоре сумму денег, а покупатель - освободить квартиру.

Когда самостоятельно с договором не справиться

Есть сделки, которые заверяются исключительно нотариально. Например, сделки с долями в объекте или купля-продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним. В таких случаях договор купли-продажи составляет нотариус.