Способы продажи ипотечной квартиры

Считается, что продажа квартиры, обременённой залогом, – процесс сложный, и найти покупателя на такую недвижимость тяжело. Однако это не так. Расскажем об основных способах купли-продажи таких квартир.

 Способ №1 – погашение долга через банковскую ячейку

Первый способ применяется в случае, когда у продавца осталась большая задолженность по кредиту. Ему необходимо получить согласие банка-кредитора на продажу недвижимости, которая находится в залоге.

В таком случае продавец и покупатель договариваются об условиях сделки и подписывают договор купли-продажи. Для расчётов по сделке используются две банковские ячейки.

В одну ячейку покупатель кладёт сумму, равную непогашенной задолженности продавца перед банком. Остаток он закладывает в другую ячейку. После этого подписывается договор купли-продажи и направляется на регистрацию в Росреестр.

После того, как покупатель получил право собственности на квартиру, банк изымает остаток долга из первой ячейки и разрешает покупателю снять залог (выдается соответствующее письмо). А продавец ипотечной квартиры забирает причитающуюся ему разницу из второй ячейки.

Одно из условий такой сделки – зафиксированная в кредитном договоре возможность досрочного погашения ипотечного займа. В последнее время банки отказались от запретов на досрочное погашение, хотя ещё совсем недавно широко практиковали такие ограничения.

 Способ №2 – погашение долга авансом на расчётный счёт

Второй способ используют, если остаток долга по кредиту относительно невелик. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, условием которого является внесение аванса (или задатка), эквивалентного остатку долга по ипотечному кредиту. Продавец вносит этот аванс на расчётный счёт в банке-кредиторе и досрочно погашает ипотеку.

Банк получает свои деньги, снимает обременение с квартиры и документально фиксирует исполнение обязательств (также будет выдано соответствующее письмо). После этого Росреестр снимает обременение (залог) с квартиры. Дальнейшее оформление сделки проходит по классическому сценарию – с оформлением договора купли-продажи, регистрацией перехода прав и взаиморасчетами.

 Способ №3 – замена ипотечных должников

Иногда продажа ипотечной квартиры проходит без снятия обременения. Обязательства продавца перед банком-кредитором просто переходят к покупателю. Формально получается, что продаётся не квартира, а кредит. В результате сделки покупатель квартиры становится новым заёмщиком по ипотечному кредиту.

Однако нужно быть внимательным, так как вместе с квадратными метрами новый хозяин жилплощади может получить накопленные предыдущим заёмщиком штрафы или пени, начисленные банком за просрочки по выплатам.

Покупателю необходимо досконально изучить условия ипотечного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде невыгодных условий или, к примеру, ограничений по досрочному погашению займа.

 Какой способ выбрать?

Самый простой и наиболее популярный способ – второй, то есть погашение долга авансом на расчётный счёт. Такая сделка безопаснее и удобнее для банка, поскольку покупатель единовременно гасит за продавца долг. Но покупателей со свободной наличностью на рынке немного. Поэтому не исключено, что владельцу квартиры сначала придется потратить некоторое время на поиски, а затем пойти на уступки в переговорах о цене.