Незаконная перепланировка

Часто собственники недвижимости решают сделать перепланировку. Кто-то недоволен первоначальным расположением помещений, другие хотят расширить жилплощадь и убрать «ненужную» перегородку. Но о том, что любые изменения нужно согласовать, документально зафиксировать, думают не все. Очень зря. Потому, что когда встанет вопрос о продаже такой квартиры, могут возникнуть сложности.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной планировкой и как действовать, если переустройство не согласовано?

 Риски при сделке

В феврале 2018 года в Закон «О защите прав потребителей» внесены изменения, согласно которым перепланировка помещений обязательно должна быть согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду противопожарных, санитарных и главное – строительных норм.

Если перепланировка не узаконена или выполнена с нарушениями, жилплощадь не может считаться юридически чистой, а значит, её продажа сопряжена с проблемами. Например:

 Несогласованное переустройство, согласно закону, не может стать причиной отказа для постановки на учёт в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган часто отклоняет заявления, если в техническом паспорте квартиры есть отметки БТИ, гласящие о несоответствии.

 Если усовершенствование предварительно согласовать, стоимость квартиры может подняться на 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадёт.

 Если квартиру всё-таки удалось продать, покупатель может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Формулировка «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.

 Какую перепланировку узаконить нельзя

Перепланировку не признают законной, если в результате действий собственника:

 убрана стена между лоджией и комнатой;
 объединена площадь балкона с жилым помещением;
 пострадали несущие стены;
 радиаторы отопления перемещены на лоджию или балкон;
 комнаты стали непригодными для проживания;
 нарушены нормативы санитарной, пожарной или строительной безопасности;
 внесены изменения в вентиляционную и др. инженерные коммуникации.

Оформить разрешение на такие действия невозможно. Поэтому, приняв решение продать квартиру с незаконной перепланировкой, собственнику нужно быть готовым к тому, чтобы вернуть её в первоначальное состояние.

 Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Продать жильё с несогласованной перепланировкой можно, однако покупателю нужно иметь ввиду, что в случае приобретения такой квартиры, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.

Алгоритм продажи выглядит так:

 уведомить покупателя о незаконном переустройстве;
 получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
 в договор купли-продажи вносится сумма с вычетом мероприятий по согласованию перепланировки;
 продавец передаёт права собственности по старым документам, а покупатель принимает на себя обязательства по узакониванию переустройства.

Если квартира с незаконной перепланировкой приобретается в ипотеку, возникнет сложность с поиском займодателя: банки не любят давать кредиты под неоформленную надлежащим образом недвижимость. Однако если кредитор согласен, продавец получает деньги за квартиру без проблем.

Нужно помнить Если перепланировка нарушает закон и согласованию не подлежит, собственнику придётся привести квартиру в первоначальное состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что переустройство не нарушает конструкции дома. Но стоит иметь ввиду, что вероятность выиграть дело будет слишком низкой.