Квартира с обременением - стоит ли опасаться?

При покупке квартиры необходимо выяснить, нет ли у неё обременений. Обременением называются права других лиц (частных, государственных или юридических) на пользование или владение объектом, из-за которых права владельца ограничиваются. В частности, он не может продать объект недвижимости, пока не снимет обременение.

Расскажем, какие бывают обременения и чем опасна покупка жилья со скрытым обременением.

 Ипотека

Распространённая практика - собственники решают продать квартиру, которая приобретена в ипотеку и до сих пор находится в залоге у банка. В таких случаях заложенное жильё не может быть продано без разрешения кредитора.

Чтобы купить такую квартиру, покупателю необходимо переоформить ипотеку продавца на себя и продолжить её выплачивать, или договориться с продавцом о досрочном погашении ипотечного кредита и снятии обременения.

 Арест

Арест на квартире означает, что с жилплощадью запрещено совершать юридические действия. Её нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить. Данные о наложении ареста отражаются в ЕГРН.

Арест может быть наложен в случае, если жильё является предметом судебных разбирательств (в т. ч. при дележе наследства или разделе имущества при разводе), либо если у собственника есть долги. Суд в праве как наложить арест на квартиру, так и снять его — тогда недвижимость можно будет продать.

 Рента

Договор ренты предполагает, что права собственности на жильё переходят от одного гражданина (обычно нуждающегося в уходе и пожилого) к другому (тому, кто готов взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

С согласия бывшего собственника, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя.

Безусловно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что квартира имеет такое обременение. В этом случае он может стать и собственником недвижимости, и рентодателем — то есть возьмёт на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи встречаются крайне редко.

Бывают ситуации, когда недобросовестные рентодатели пытаются продать квадратные метры, не ставя в известность своих подопечных. Чтобы избежать подлогов и последующих неприятностей, не рекомендуется рассматривать покупку недвижимости, обременённой рентой.

 Аренда

Такое обременение означает, что квартира сдаётся в аренду, и срок договора ещё не истёк (т. е. арендаторов выселить пока нельзя). В случаях, когда договор аренды регистрировался в Росреестре, пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН.

Собственник может снять такое обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все прописанные в нём условия расторжения). Либо покупатель может приобрести квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор аренды) и продолжить её сдавать — в таком случае новый владелец берёт на себя обязательства по предоставлению жилплощади в аренду, и обременение не снимается.

 «Коварные» обременения, которые тяжело обнаружить

Многие обременения можно без затруднений обнаружить, даже когда продавец о них не предупредил. Для этого достаточно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако есть обременения, которые сложно отследить, потому что сведения о них в выписку из ЕГРН не попадают, поэтому нужно внимательно изучать другие документы.

Например, в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Ещё может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене собственника. Или же жильё может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что право на доли в квартире имеют дети продавца. Нюансов может быть много.

 Что делать со «скрытыми» обременениями

Чтобы выяснить, нет ли у кого-либо права претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца дополнительных сведений и документов.

Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире граждане. Также необходимо прописать в договоре купли-продажи требование о снятии с регистрационного учёта всех проживающих в квартире.

Если в документах продавца числится свидетельство о наследстве, нужно узнать, нет ли у жилья обременения в виде лиц, имеющих право проживания по завещательному отказу.

Чтобы удостовериться, что при продаже квартиры не нарушаются права несовершеннолетних (если у собственника есть дети), нужно попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала.

Сделки по продаже квартиры с обременением обязательно должны сопровождаться опытными юристами и специалистам в сфере недвижимости. Это необходимо для того, чтобы избавить себя от всех возможных рисков и быть уверенным в положительном исходе дела.