Альтернативные сделки с недвижимостью

Обычно в объявлениях о продаже недвижимости указывают тип сделки — прямая (она же свободная) или альтернативная (встречная). В первом варианте всего два участника — покупатель и продавец, и провести такую сделку можно довольно быстро. С альтернативной сложнее: участников в ней несколько, а сроки проведения сделки могут растянуться на месяцы.

Расскажем, что из себя представляют альтернативные сделки, в чём их плюсы и минусы.

 Что это такое «альтернативная сделка»

Собственник жилья продаёт один объект недвижимости и одновременно покупает другой – это и есть «альтернатива». Это значит, что два (и более, если в сделке несколько участников) разных договоров регистрируются одновременно. Если по каким-то причинам одна из сделок не состоится, то остальные сделки в цепочке рушатся как домино.

Альтернативные сделки обычно выбирают люди, у которых нет другого жилья, в котором они могли бы зарегистрироваться и жить, когда своя квартира уже продана, а новую подобрать пока не удалось. Такой вид регистрации страхует продавцов единственного жилья, когда взамен приобретается другая квартира (или несколько при размене).

Кроме того, альтернативная сделка обязательна при продаже недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние. Органы опеки дают разрешение на продажу объекта при обязательной покупке другого объекта, не ухудшающего жилищные условия ребёнка.

Также «альтернатива» обязательна при продаже единственного имущества людей, состоящих на учёте в психоневрологическом диспансере, граждан, находящихся в заключении, на службе в армии, под опекой при недееспособности. Нарушение условия приобретения альтернативного единственного жилья таких категорий граждан может стать причиной расторжения всей цепочки сделок, и суд всегда встанет на сторону незащищённых граждан и вернёт им проданный объект.

 Нюансы альтернативных сделок

 Для одних – страховка, для других – риски. Для покупателей и продавцов с прямой (свободной) покупкой/продажей такой тип сделки является ограничением, поскольку регистрация зависит от других участников цепочки.

 Чем больше в «альтернативе» участников и объектов, тем она сложнее. Дело в том, что каждое жильё проверяется перед сделкой индивидуально, и если «слетит» какой-то участник цепочки или объект, всю цепочку придётся собирать заново.

 Помимо участия несовершеннолетних детей и, соответственно, органов опеки, усложняют «альтернативу» и ипотеки: одному из участников не одобрили жилищный кредит — цепочка разорвалась.

 Завершает сделку подписание актов приёма-передачи объектов. И здесь тоже могут возникнуть сложности, а именно – задержка физического освобождения объектов (затягивание переезда) одним из участников. В таком случае все остальные участники цепочки вынуждены ждать.

 «Альтернативные» квартиры иногда могут продаваться месяцами (и даже годами) — собрать пазл не так-то просто: найти покупателя на свою жилплощадь, потом подобрать подходящую квартиру, и чтобы её никто не купил вперёд вас, и чтобы продавец не повысил цену, и чтобы ипотеку одобрили... Должны сойтись звёзды.

 Что нужно знать при альтернативной сделке

При «альтернативе» нужно быть предельно внимательными с расчётами при закладке ячеек и открытии аккредитивных счетов (электронных ячеек), поскольку если одна из сделок не зарегистрируется, то все деньги по цепочке будут возвращаться тому, кто заложил деньги, а при цепочке последовательность расчётов внутри может нарушаться, и чаще всего последний покупатель закладывает сумму под первого продавца в цепочке.

Все участники получат свои расчёты только после регистрации всей цепочки сделок.

Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такая технология может не только оказаться наиболее выгодной, но и стать единственной возможностью поменять квартиру. Многие граждане, которые мечтают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (ипотека и тд).

Именно очевидное наличие рисков является причиной необходимости привлечения грамотного риэлтора и требует заручиться поддержкой профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве. В нашем агентстве вы сможете найти и то, и другое.