Укрепим трудовой рубль бетоном. Бежать ли покупать недвижимость сейчас? И если да, то какую

Михаил Панов
Источник: Мир Квартир

Нельзя сказать, что для россиян внове скачки курса валют и обвал рубля. Даже если не вспоминать «черный вторник» 1994 года, резкие ослабления курса национальной валюты мы пережили не так давно – в 2008 и 2014 годах. С другой стороны, ситуация с такими жесткими санкциями, которые мы претерпеваем сейчас, беспрецедентная. Не исключено, что через какое-то время могут пропасть все импортные товары, а остальные сильно подорожать, измениться привычная нам предметная и информационная среда. Покупать ли в таких условиях недвижимость?

Все побежали, и я побежал
Уже случились скачок курса рубля и обвал фондового рынка, и на этом фоне можно ожидать активизации спроса на товары не первой необходимости – автомобили, электронику, и прежде всего – на недвижимость. «Люди со сбережениями в рублях, скорее всего, решат инвестировать в жилье, те же, у кого сбережения в долларах, будут выдерживать паузу, наблюдая за ситуацией», – полагаетОльга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan.

Понятно, что, когда доллар пробивает планку в 100 рублей, сбережения в нацвалюте все больше напоминают цветные фантики. Такие сбережения безусловно пострадают, если в ближайшее время не конвертировать их во что-то – например, в квартиру. «Цены практически на все быстро увеличатся, примерно на уровень повышения курса доллара и евро. Валюту скупать поздно – сейчас самый высокий из возможных обменных курсов, – рассуждает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Если же сбережения были в валюте, то часть из них вполне можно продать и получить значительную прибыль. Так или иначе, имеющуюся на руках ликвидность лучше вложить в недвижимость. В текущих условиях это наименее волатильный, но наиболее предсказуемый, понятный и ценный актив».

Поэтому эксперты ожидают кратковременного наплыва спроса со стороны держателей денег на рынок жилья. «В ближайшее время мы будем здесь наблюдать очередной эмоциональный ажиотажный спрос на квартиры, поскольку наши граждане в любой кризис начинают активно приобретать жилье. Для них недвижимость – это самый понятный инструмент для сохранения, или, правильнее сказать спасения, своих накоплений», – говорит Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».

А что дальше?
Когда все, кто может и хочет, вложат свои деньги в квадратные метры, наоборот, наступит затишье. Девальвация рубля будет способствовать ускорению инфляции, что приведет к дополнительному росту цен на все, а значит и сократит финансовые возможности населения. Ипотека с повышением ключевой ставки до 20% стала недосягаема. Тут-то и настанет момент истины: случится обвал цен или нет?

Многие эксперты уверены, что если и случится, то точно не в востребованных регионах, прежде всего в Москве. Во-первых, застройщики строят теперь на деньги банков, а не дольщиков, и не критично зависят от спроса. Во-вторых, Москва не перестанет быть самым желанным местом для жизни для всех россиян, и сюда не зарастет народная тропа. В-третьих, это произойдет в связи с ожидаемым ростом стоимости на строительные материалы, их дефицитом из-за санкций и повышением себестоимости строительства в целом.

«Мы уже наблюдаем увеличение спроса на элитные новостройки в центре столицы – это проявляется и в количестве звонков, и в количестве показов», – утверждает Ольга Зыблая. И мы ей верим: состоятельная публика, и та, что попала под санкции, и та, что не попала, но оказалась отрезана от своих зарубежных активов, запасается «элиткой» впрок.

Однако классическими инвестициями подобные покупки назвать нельзя: сейчас задача такого инвестора не столько в том, чтобы купить актив по минимальной цене, а чтобы потом реализовать дороже. «Сейчас по минимальной цене купить будет довольно сложно, – говорит эксперт, – так как многие девелоперы уже подняли цены от 5 до 15% – это первичная реакция рынка, которая произошла за последние несколько дней, сразу после начала военных действий на Украине».

Если вы не олигарх
Не у всех хватает денег на квартиру в Москве. Впрочем, не обязательно покупать традиционную квартиру – можно подыскать небольшую студию: она и стоит меньше, и отлично сдается в аренду. Или устремить взор за МКАД. Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», советует обратить внимание на тщательно проработанные проекты в Новой Москве, предусматривающие комплексную застройку. ТиНАО отличается благоприятной экологической ситуацией, а инфраструктура округа уже сейчас не уступает некоторым спальным районам внутри МКАД.

«У инвесторов разные стратегии. Если покупателю необходимо быстро вложить крупную сумму средств для долгосрочного сохранения, то он приобретает большие квартиры со значительной стоимостью, – рассуждает Дмитрий Голев. – Другие инвесторы вкладываются в более ликвидные квартиры, скажем однокомнатные или небольшие двухкомнатные. Это ходовые варианты на рынке жилья: их легко перепродать или сдать в аренду. В последнем случае инвестор сможет покрывать не только эксплуатационные расходы, но и получать прибыль».

Вторичка тоже подойдет для вложений, она порой и дешевле, чем пафосные новостройки, и расположена в развитых районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.

«Самые ликвидные объекты на вторичном рынке, помимо вчерашних новостроек – это квартиры с хорошей планировкой в номенклатурных сталинках и цековских домах, – обращает внимание Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Элитная же «вторичка» очень неоднородна – одни объекты ликвидны и будут дорожать, а другие нет. Здесь легко промахнуться с инвестициями».

В последние годы, особенно до пандемии, мы привыкли, что коммерческая недвижимость, например, торговая, дает большую доходность, чем жилая. Но сейчас с ней будет складываться неоднозначная ситуация, отмечает Руслан Сухий: у населения доходы будут сокращаться, а покупательская способность падать, и это в итоге отразится на выручках арендаторов торговых площадей. Арендаторы не смогут платить текущие арендные ставки, и стоимость коммерческой недвижимости может сильно скорректироваться вниз.

Покупайте готовое
Экономический спад, приостановка устоявшихся цепочек импорта, от которых строительная отрасль до сих пор зависима, а также повышение стоимости проектного финансирования для застройщиков и ипотеки для покупателей приведут к снижению темпов ввода жилья в этом году, убежден Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс LES». «Поэтому рекомендую покупать объекты на высокой стадии готовности – меньше шансов столкнуться с сюрпризами по срокам передачи ключей и качественному наполнению объектов, если застройщик успел обеспечить объект материалами и оборудованием, поставки которых ведутся из стран, объявивших России экономическую блокаду», – говорит он.

Ольга Зыблая тоже отмечает, что инвесторам стоит обращать внимание на новостройки, находящиеся на высокой стадии строительства. Что касается трудностей, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости, – это быстрое вымывание ликвидных предложений, добавляет она.

Не торопитесь
Наконец, многие эксперты предлагают не совершать эмоциональных покупок в условиях таких неопределенных перспектив как рынка недвижимости, так и развития страны в целом.

«Я бы не рекомендовал сейчас покупать недвижимость для спекуляции. Скорее стоит купить недвижимость для сдачи в аренду, чтобы сохранить свои капиталы, если вы планируете жить в России и будете иметь расходы в рублях», – советует Руслан Сухий.

Павел Луценко просит покупателей быть ответственными: «Прежде чем брать ипотеку на много лет вперед по тем сумасшедшим ставкам, которые предлагаю банки, нужно хорошенько задуматься, сможете ли вы ее выплачивать. Насколько прочно ваше профессиональное положение, не потеряете ли вы работу в той напряженной ситуации, которая складывается в экономике, есть ли у вас поддержка, здоровье, сможете ли вы при любых обстоятельствах обслуживать кредит? Тем, кто покупает сейчас недвижимость на волне ажиотажа на последние деньги, стоит помнить, что любую недвижимость нужно обслуживать, и чем она выше классом и больше площадью, тем дороже обойдется и содержание. Сдача в аренду также потребует и финансовых, и трудовых затрат».

Период экстремальной турбулентности в политике и экономике – не лучшее время принятия стратегических решений. А вложения в недвижимость – это всегда стратегия, подобные активы нельзя одним днем купить и продать через приложение в смартфоне. «Поэтому хотелось бы предостеречь от импульсивных решений и профессиональных участников рынка и конечных потребителей, – призывает Олег Дедков. – Первых хотелось бы попросить не перерисовывать ценники и не спекулировать на общей беде, а вторых – четко рассчитывать свои финансовые возможности в среднесрочной и долгосрочной перспективе».

Российская недвижимость – 100% рублевый актив, поэтому он будет следовать в фарватере всей отечественной экономики, в том числе банковской сферы, которая столкнулась с неведомыми ранее вызовами, напоминает эксперт. Но при этом она – товар непрерывного спроса, товар, который во всех российских городах остается в дефиците.